Генподрядчик почти никогда не делает всё сам: держать в штате монолитчиков, кровельщиков, электриков и отделочников можно только при непрерывном потоке объектов. Свои — костяк: линейные ИТР, монолит, общестрой. Остальное закрывается субподрядом, и качество объекта на две трети зависит от того, как он отобран.
Таблица проверки
| Критерий | Как проверяют | Красный флаг |
|---|---|---|
| Профильный опыт | сданные объекты того же типа и объёма | портфолио из чужих фото |
| Реальность объектов | выезд, разговор с линейным ИТР | адреса не называют, стройки «закрытые» |
| Состав бригады | список по специальностям, стаж вместе | «людей наберём под объём» |
| Текущая загрузка | сколько объектов ведут сейчас и когда освобождаются | берут работу, не спрашивая про сроки |
| Техника и оснастка | опалубка, леса, инструмент — своё или аренда | всё арендуют под аванс |
| Смета | построчная, с объёмами и расценками | одна цифра «под ключ» |
| Цена | сравнение трёх коммерческих предложений | ниже рынка на 30 % |
| Договор | предмет, сроки, ответственность, приёмка | шаблон на полторы страницы |
| Финансовая схема | аванс, привязка платежей к этапам | 70 % вперёд «на закупку» |
| Переговоры | задают ли вопросы по проекту и допускам | соглашаются на всё |
Отбор по объектам, а не по сайту
Сайт с рендерами и «более 500 объектов» не значит ничего. Проверка одна: попросить два-три адреса за последний год и съездить. На месте видно качество плоскостей и культуру производства, а прораб заказчика скажет, укладывались ли в срок и сколько было переделок.
У поставщика смотрят склад и документы: есть ли реальный остаток или всё «под заказ», дают ли паспорт на партию до отгрузки, как оформляют возврат некондиции.
Загрузка бригады
Бригада на трёх объектах физически не может быть на вашем каждый день. Схема обычная: зашли, сделали заметный кусок, получили этапный платёж, уехали, вернулись через две недели. Формально работа идёт, фактически график расползается.
Спрашиваю прямо: сколько объектов сейчас, какие по ним сроки, сколько человек выделяется на мой и с какого числа. Ответ фиксирую в договоре — численность звена и график выхода. Дальше сверяю по факту: четверо вместо восьми заявленных — повод для разговора, а не для ожидания.
Договор
Четыре вещи, без которых договор не работает. Предмет — не «отделочные работы», а конкретные виды с объёмами и ссылкой на разделы проекта. Всё неописанное станет дополнительной работой за отдельные деньги.
Сроки — не только финальная дата, но и промежуточные вехи. Одна конечная дата не даёт рычага: пока она не наступила, нарушения формально нет, а когда наступила, догонять поздно.
Ответственность — пеня за просрочку в процентах от стоимости этапа за день, с потолком, и симметричная ответственность заказчика за задержку платежей.
Порядок приёмки — кто принимает, по каким допускам, в какой срок, что происходит при дефектах. Здесь же конкретные значения: плоскость по двухметровому правилу, вертикаль, отметки. Без них приёмка превращается в спор о вкусе.
Аванс и гарантийное удержание
Аванс нужен, материалы закупаются вперёд: 20–30 % на первый этап, дальше по факту закрытых объёмов. Требование 70 % вперёд означает либо отсутствие оборотных средств, либо дыру на другом объекте.
Гарантийное удержание — 5–10 % от каждого платежа с возвратом через 6–12 месяцев после сдачи. Единственный механизм, заставляющий вернуться и устранить дефект. У нас это критично: трещины и промерзания проявляются после первого сезона с переходами через ноль.
Работает: аванс 20–30 %, платежи по актам, удержание 5–10 %. Не работает: оплата по календарю независимо от факта.
Типичные схемы срыва сроков
Демпинг с удорожанием. Заходят ниже рынка, через месяц половина работ «не входила в смету». Уйти нельзя: площадка занята, аванс отработан частично.
Аванс на чужой объект. Деньги закрывают долги по предыдущей стройке, у вас работа стоит. Признак — аванс просят раньше выхода на площадку.
Растворение бригады. На старте восемь человек, через три недели двое, остальные «на соседнем объекте, завтра вернутся».
Затягивание перед приёмкой. Объект доведён до 95 %, оставшееся — мелочи, за которые не платят. Лечится привязкой финального платежа к подписанному акту, а не к проценту готовности.
Молчаливый простой. Смежники не пустили, материал не пришёл, а подрядчик молчит и ждёт. Ежедневная отчётность снимает вопрос: молчание перестаёт быть нейтральным.